{"id":6522,"date":"2022-10-24T12:47:28","date_gmt":"2022-10-24T12:47:28","guid":{"rendered":"https:\/\/omundoeumtzero.com\/?p=6522"},"modified":"2023-05-28T18:10:15","modified_gmt":"2023-05-28T18:10:15","slug":"mais-valias-e-reinvestimento-a-confusao-que-ai-anda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/omundoeumtzero.com\/index.php\/2022\/10\/24\/mais-valias-e-reinvestimento-a-confusao-que-ai-anda\/","title":{"rendered":"Mais Valias de Im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"\n

<\/p>\n\n\n\n

Mais Valias e Reinvestimento \u2013 a confus\u00e3o que a\u00ed anda!<\/p>(Liliana Ca\u00e7oilo)<\/em><\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

Que grande confus\u00e3o este tema gera, sobretudo nas redes sociais, blogs e at\u00e9 na TV. Vamos tentar esclarecer? (espero que ajude)<\/p>\n\n\n\n

Eu diria que o maior erro que se v\u00ea e ouve por a\u00ed \u00e9: tenho de reinvestir as mais valias<\/strong>. Esta frase devia ser abolida do nosso discurso, pois, na minha opini\u00e3o, \u00e9 isto que gera a maior dificuldade em perceber o tema. As mais valias n\u00e3o se reinvestem!<\/p>\n\n\n\n

Quando vendemos ou pensamos vender um im\u00f3vel aparecem logo aqueles macaquinhos na cabe\u00e7a a fazer contas e mais contas sobre os impostos que vamos ter de pagar sobre as mais valias. Mas, se vamos reinvestir (ou seja, comprar um novo im\u00f3vel) ser\u00e1 que temos de pagar? Vamos ver.<\/p>\n\n\n\n

A primeira etapa \u00e9 distinguir MAIS VALIAS e REINVESTIMENTO (pois ambos t\u00eam bases de c\u00e1lculo completamente diferentes. O melhor local para ver como funcionam ambos os termos \u00e9 na ajuda de preenchimento do Anexo G e G1 da declara\u00e7\u00e3o de IRS, dispon\u00edvel no portal das finan\u00e7as – M3_An-G_2022 v4.indd (portaldasfinancas.gov.pt)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Come\u00e7amos por falar em REINVESTIMENTO (s\u00f3 para perceberem que n\u00e3o precisamos de saber o valor da mais valia para calcular o que devo reinvestir para ficar isento de pagar imposto sobre essa mais valia, resultante da venda). S\u00f3 devemos falar em REINVESTIMENTO quando vendemos uma HABITA\u00c7\u00c3O PR\u00d3PRIA E PERMANENTE (HPP) e a seguir vamos comprar uma outra HPP.<\/p>\n\n\n\n

Nota: <\/em>Quando vendemos uma habita\u00e7\u00e3o secund\u00e1ria n\u00e3o existe REINVESTIMENTO (para este efeito).<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

Hip\u00f3tese 1 <\/em><\/strong>\u2013 Vendi uma moradia (que \u00e9 a minha HPP) em 2021 por 300.000\u20ac. J\u00e1 n\u00e3o devia qualquer valor ao banco. Qual o valor que devo investir (reinvestimento), num prazo de 36 meses, numa nova HPP para n\u00e3o pagar impostos sobre as mais valias? Tenho de reinvestir o valor que \u201cme ficou no bolso\u201d, ou seja, os 300.000\u20ac. N\u00e3o precisei de saber o valor da mais valia para fazer este c\u00e1lculo.<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n

Hip\u00f3tese 2<\/em><\/strong> – Vendi uma moradia (que \u00e9 a minha HPP) em 2021 por 300.000\u20ac. Devia, nessa altura, 125.000\u20ac, de cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o, ao banco. Qual o valor que devo investir (reinvestimento), num prazo de 36 meses, numa nova HPP para n\u00e3o pagar impostos sobre as mais valias? Tenho de reinvestir o valor que \u201cme ficou no bolso\u201d, ou seja, os 175.000\u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Hip\u00f3tese 3<\/em><\/strong> – Vendi uma moradia (que tinha como investimento, estava arrendada) em 2021 por 300.000\u20ac. Se tenho mais valias sobre a venda, mesmo que compra 1 ou 2 ou 3 im\u00f3veis, n\u00e3o tenho isen\u00e7\u00e3o no pagamento das mais valias, pois o que vendi n\u00e3o era a minha HPP.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Nota: N\u00e3o preciso de saber o valor da mais valia para saber o valor a reinvestir. Obviamente que as pessoas t\u00eam uma no\u00e7\u00e3o que t\u00eam ganhos na venda, embora muitas vezes n\u00e3o o saibam calcular. Mas, se est\u00e3o a vender uma HPP para comprar outra, ficam a ter uma ideia de como saber quanto devem reinvestir (\u201cDevem\u201d investir se n\u00e3o quiserem pagar impostos sobre a mais valia. Ningu\u00e9m \u00e9 obrigado a comprar, aten\u00e7\u00e3o).<\/em><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Ent\u00e3o e as mais valias, como se calculam? Qual a taxa aplicada? <\/p>(Liliana Ca\u00e7oilo)<\/em><\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

Ora bem, aqui os c\u00e1lculos s\u00e3o bem mais dif\u00edceis, pelo que, DEVEM (e aqui digo mesmo DEVEM, com letra mai\u00fascula, contratar um contabilista \u2013 que, preferencialmente, esteja habituado a preencher os anexos das mais valias. Aten\u00e7\u00e3o, os contabilistas n\u00e3o s\u00e3o bruxos. S\u00f3 conseguem entregar corretamente com a respetiva documenta\u00e7\u00e3o de suporte, a saber (alguns exemplos \u2013 mais comuns):<\/p>\n\n\n\n

  • C\u00f3pia da escritura de compra do im\u00f3vel A;<\/em><\/li>
  • Despesas com a compra do im\u00f3vel A;<\/em><\/li>
  • Despesas com obras de melhoria do im\u00f3vel A \u2013 com fatura;<\/em><\/li>
  • C\u00f3pia da escritura de venda do im\u00f3vel A;<\/em><\/li>
  • Despesas com a venda do im\u00f3vel A (certificado energ\u00e9tico, levantamento topogr\u00e1fico, certid\u00f5es camar\u00e1rias ou outras, etc);<\/em><\/li>
  • C\u00f3pia da escritura de compra do im\u00f3vel B \u2013 se existir reinvestimento.<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Em termos pr\u00e1ticos e b\u00e1sicos a mais valia \u00e9 a diferen\u00e7a entre o valor de venda e o valor de compra de um im\u00f3vel. Simples, n\u00e3o \u00e9? N\u00e3o, n\u00e3o \u00e9!<\/p>\n\n\n\n

    \u00c9 bem mais complexo que isso e ainda bem<\/strong>. Podemos reduzir significativamente esse valor com o coeficiente de desvaloriza\u00e7\u00e3o da moeda, com as despesas\/ obras que tivemos com a casa, com as despesas que tivemos com a compra da casa e com a venda tamb\u00e9m. <\/p>\n\n\n\n

    Ent\u00e3o, imaginemos que depois destes c\u00e1lculos todos a mais valia apurada \u00e9 de 45.000\u20ac. A pergunta que se imp\u00f5e \u00e9: ent\u00e3o e que taxa eu vou pagar sobre esses 45.000\u20ac??<\/p>\n\n\n\n

    A resposta tamb\u00e9m nunca \u00e9 simples. E, pasmem-se, pode variar de pessoa para pessoa. Ai\u00e9? \u00c9! Passo a explicar.<\/p>\n\n\n\n

    1. N\u00e3o existe taxa definida para residentes nacionais sobre o valor das mais valias.<\/li>
    2. O valor da mais valia n\u00e3o \u00e9 tributado na sua totalidade mas sim sobre apenas metade desse valor. Ou seja, neste caso a mais valia tributada \u00e9 de 22.500\u20ac.<\/li>
    3. Estes 22.500\u20ac ir\u00e3o acrescer aos rendimentos anuais da pessoa e ser\u00e3o englobados, para o c\u00e1lculo de nova taxa de IRS. Imaginemos o seguinte:<\/li><\/ol>\n\n\n\n
      • A pessoa A ganha 15.000\u20ac por ano e tem 22.500\u20ac de mais valia, os rendimentos anuais ser\u00e3o 37.500\u20ac (que estar\u00e3o sujeitos a uma taxa anual, na entrega do IRS anual);<\/em><\/li>
      • A pessoa B ganha 45.000\u20ac por ano e tem 22.500\u20ac de mais valia, os rendimentos anuais ser\u00e3o 67.500\u20ac (que estar\u00e3o sujeitos a uma taxa anual, na entrega do IRS anual, bem superior \u00e0 da pessoa A).<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Resumindo, para que a pessoa A ou B n\u00e3o pague impostos sobre as mais valias resultantes da venda da HPP (habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente), teriam de comprar no prazo de 36 meses, ap\u00f3s a venda, uma nova HPP pelo valor que lhes \u201cficou no bolso\u201d, como expliquei acima, no REINVESTIMENTO.<\/p>\n\n\n\n

        Notas: Tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel comprar uma nova HPP antes de vender mas, n\u00e3o vou confundir mais. E, tamb\u00e9m \u00e9 preciso ter aten\u00e7\u00e3o ao VPT (valor patrimonial tribut\u00e1rio) quando este \u00e9 superior ao valor da compra (no momento da compra) ou superior ao valor da venda (no momento da venda). ?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Mais Valias e Reinvestimento \u2013 a confus\u00e3o que a\u00ed anda! (Liliana Ca\u00e7oilo) Que grande confus\u00e3o este tema gera, sobretudo nas redes sociais, blogs e at\u00e9 na TV. 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