Continuando com o programa “Mais Habitação”..
Uma das mais benéficas oportunidades que o mais habitação trouxe, na minha opinião, foi a possibilidade de isentar as mais valias resultantes da venda de uma habitação (que não seja a própria e permanente) ou terreno para construção.
Como, ao meu redor, o que mais vejo é a venda da habitação secundária, alerto para duas coisinhas, muito importantes.
A legislação diz que, poderá existir uma isenção no pagamento das mais valias da venda da hab. secundária se, cumprirmos cumulativamente dois requisitos (art. 50 da Lei 56/2023 de 6 de Outubro). E, como há milhentas dúvidas neste campo, aqui fica o meu entendimento.
1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
Em termos práticos, isto quer dizer que:
Vendo uma habitação secundária por 100.000€ e ainda devo 30.000€ ao banco, fico com 70.000€ (isto é o que diz a alínea a))..
Se eu utilizar esses 70.000€ para abater a dívida/ crédito que tenho na HPP (hab. própria e permanente) (é o que refere a alínea b)).
Ou seja, se eu apenas utilizar 50.000€ para abater não estou a cumprir um dos requisitos, certo????
Existe apenas UMA EXCEPÇÃO que vem no ponto a seguir que diz que, poderei ser tributado apenas parcialmente na mais valia se não utilizar o valor todo da alínea a (porque o valor em dívida que tenho da HPP é mais baixo)..
2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.
No meu entendimento, ou se aplica a totalidade ou não há isenção, pois não cumpre o requisito.
Outra nota, apenas se pode deduzir o crédito contraído para a aquisição do imóvel. Ou seja, tal como acontece no reinvestimento da HPP (que há anos existe para poder isentar também as mais valias) outros créditos não se abatem nestes cálculos.
Ou seja,
Vendo um apartamento por 100.000€ e tenho duas hipotecas:
- Uma de 20.000€ que diz respeito ao crédito contraído para a aquisição do imóvel;
- Uma de 10.000€ que tem outro fim (multiusos, para obras, etc)…
Nestes cálculos, apenas os 20.000€ entram em conta (segundo a alínea a).
O valor que tenho de abater no crédito da HPP serão os 100.000€ menos os 20.000€, ou seja, os 80.000€.
Na realidade eu não fico com os 80.000€ no bolso mas, no meu entendimento e analisando os artigos, ou abato os 80.000€ ou não tenho benefício nenhum…
Poderei ter um benefício parcial se, por acaso, o valor em dívida que tenho da HPP for inferior aos 80.000€.
Tenho um cliente nesta situação…
No entanto, vai abater o que sobrou na dívida que tem pois o objetivo era de facto diminuir o valor da prestação mensal (que, julgo ser o objetivo principal do legislador).
Isto não é de raciocínio fácil e é preciso fazer algumas contas e ver o que compensa. Alguma dúvida, estou ao dispor. 🙂