Mais Valias e Reinvestimento – a confusão que aí anda!
(Liliana Caçoilo)
Que grande confusão este tema gera, sobretudo nas redes sociais, blogs e até na TV. Vamos tentar esclarecer? (espero que ajude)
Eu diria que o maior erro que se vê e ouve por aí é: tenho de reinvestir as mais valias. Esta frase devia ser abolida do nosso discurso, pois, na minha opinião, é isto que gera a maior dificuldade em perceber o tema. As mais valias não se reinvestem!
Quando vendemos ou pensamos vender um imóvel aparecem logo aqueles macaquinhos na cabeça a fazer contas e mais contas sobre os impostos que vamos ter de pagar sobre as mais valias. Mas, se vamos reinvestir (ou seja, comprar um novo imóvel) será que temos de pagar? Vamos ver.
A primeira etapa é distinguir MAIS VALIAS e REINVESTIMENTO (pois ambos têm bases de cálculo completamente diferentes. O melhor local para ver como funcionam ambos os termos é na ajuda de preenchimento do Anexo G e G1 da declaração de IRS, disponível no portal das finanças – M3_An-G_2022 v4.indd (portaldasfinancas.gov.pt).
Começamos por falar em REINVESTIMENTO (só para perceberem que não precisamos de saber o valor da mais valia para calcular o que devo reinvestir para ficar isento de pagar imposto sobre essa mais valia, resultante da venda). Só devemos falar em REINVESTIMENTO quando vendemos uma HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE (HPP) e a seguir vamos comprar uma outra HPP.
Nota: Quando vendemos uma habitação secundária não existe REINVESTIMENTO (para este efeito).
Hipótese 1 – Vendi uma moradia (que é a minha HPP) em 2021 por 300.000€. Já não devia qualquer valor ao banco. Qual o valor que devo investir (reinvestimento), num prazo de 36 meses, numa nova HPP para não pagar impostos sobre as mais valias? Tenho de reinvestir o valor que “me ficou no bolso”, ou seja, os 300.000€. Não precisei de saber o valor da mais valia para fazer este cálculo.
Hipótese 2 – Vendi uma moradia (que é a minha HPP) em 2021 por 300.000€. Devia, nessa altura, 125.000€, de crédito habitação, ao banco. Qual o valor que devo investir (reinvestimento), num prazo de 36 meses, numa nova HPP para não pagar impostos sobre as mais valias? Tenho de reinvestir o valor que “me ficou no bolso”, ou seja, os 175.000€.
Hipótese 3 – Vendi uma moradia (que tinha como investimento, estava arrendada) em 2021 por 300.000€. Se tenho mais valias sobre a venda, mesmo que compra 1 ou 2 ou 3 imóveis, não tenho isenção no pagamento das mais valias, pois o que vendi não era a minha HPP.
Nota: Não preciso de saber o valor da mais valia para saber o valor a reinvestir. Obviamente que as pessoas têm uma noção que têm ganhos na venda, embora muitas vezes não o saibam calcular. Mas, se estão a vender uma HPP para comprar outra, ficam a ter uma ideia de como saber quanto devem reinvestir (“Devem” investir se não quiserem pagar impostos sobre a mais valia. Ninguém é obrigado a comprar, atenção).
Então e as mais valias, como se calculam? Qual a taxa aplicada?
(Liliana Caçoilo)
Ora bem, aqui os cálculos são bem mais difíceis, pelo que, DEVEM (e aqui digo mesmo DEVEM, com letra maiúscula, contratar um contabilista – que, preferencialmente, esteja habituado a preencher os anexos das mais valias. Atenção, os contabilistas não são bruxos. Só conseguem entregar corretamente com a respetiva documentação de suporte, a saber (alguns exemplos – mais comuns):
- Cópia da escritura de compra do imóvel A;
- Despesas com a compra do imóvel A;
- Despesas com obras de melhoria do imóvel A – com fatura;
- Cópia da escritura de venda do imóvel A;
- Despesas com a venda do imóvel A (certificado energético, levantamento topográfico, certidões camarárias ou outras, etc);
- Cópia da escritura de compra do imóvel B – se existir reinvestimento.
Em termos práticos e básicos a mais valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra de um imóvel. Simples, não é? Não, não é!
É bem mais complexo que isso e ainda bem. Podemos reduzir significativamente esse valor com o coeficiente de desvalorização da moeda, com as despesas/ obras que tivemos com a casa, com as despesas que tivemos com a compra da casa e com a venda também.
Então, imaginemos que depois destes cálculos todos a mais valia apurada é de 45.000€. A pergunta que se impõe é: então e que taxa eu vou pagar sobre esses 45.000€??
A resposta também nunca é simples. E, pasmem-se, pode variar de pessoa para pessoa. Aié? É! Passo a explicar.
- Não existe taxa definida para residentes nacionais sobre o valor das mais valias.
- O valor da mais valia não é tributado na sua totalidade mas sim sobre apenas metade desse valor. Ou seja, neste caso a mais valia tributada é de 22.500€.
- Estes 22.500€ irão acrescer aos rendimentos anuais da pessoa e serão englobados, para o cálculo de nova taxa de IRS. Imaginemos o seguinte:
- A pessoa A ganha 15.000€ por ano e tem 22.500€ de mais valia, os rendimentos anuais serão 37.500€ (que estarão sujeitos a uma taxa anual, na entrega do IRS anual);
- A pessoa B ganha 45.000€ por ano e tem 22.500€ de mais valia, os rendimentos anuais serão 67.500€ (que estarão sujeitos a uma taxa anual, na entrega do IRS anual, bem superior à da pessoa A).
Resumindo, para que a pessoa A ou B não pague impostos sobre as mais valias resultantes da venda da HPP (habitação própria e permanente), teriam de comprar no prazo de 36 meses, após a venda, uma nova HPP pelo valor que lhes “ficou no bolso”, como expliquei acima, no REINVESTIMENTO.
Notas: Também é possível comprar uma nova HPP antes de vender mas, não vou confundir mais. E, também é preciso ter atenção ao VPT (valor patrimonial tributário) quando este é superior ao valor da compra (no momento da compra) ou superior ao valor da venda (no momento da venda). ?