Investimento imobiliário

Nos tempos que correm, mais do que nunca, é importante criar novas fontes de rendimento. É crucial saber como e onde investir o nosso dinheiro, de forma a rentabilizá-lo e a criar riqueza. O investimento imobiliário é uma das opções em que nos podemos focar e onde a rentabilidade pode ser interessante (quer seja para arrendamento de longa duração, alojamento local e/ ou comprar em planta e ceder posição mais tarde). Vamos focar-nos na compra de imóvel para colocar no mercado de arrendamento.

Esta é uma área onde precisamos de ter algum conhecimento, nomeadamente ao nível de impostos, custos com condomínios e eventuais obras, cálculos de rentabilidade, contratos de arrendamento, benefícios fiscais, entre outros e, encontrar as melhores oportunidades e conhecer os riscos associados.

 

Custos a considerar

Vamos começar pelos impostos. Há dois dos quais não se pode escapar, os já conhecidos IMT e Imposto de Selo (que dependem do valor do imóvel). Há também que ter em conta custos como seguros, condomínio, obras, IMI, entre outros. Em contrapartida pode deduzir alguns encargos ao montante anual de rendas recebidas, para posteriormente pagar o devido imposto.

Não esquecer também que uma casa é o ativo financeiro mais penalizado por fiscalidade em Portugal. Seja na compra, na transformação ou na venda, há sempre um imposto a pagar. A juntar a isto há a maneira como se pode financiar para comprar um imóvel, na maioria das vezes recorre-se a um empréstimo ou crédito à habitação e simultaneamente entram as taxas de juro. E se as taxas de juro sobem, significa que está a pagar mais dinheiro ao banco, ou seja, menos rentabilidade do imóvel e menos retorno do investimento.

 

Benefícios fiscais

No entanto, existem benefícios fiscais que se podem aproveitar. Basta que o contrato tenha um prazo igual ou superior a dois anos para haver uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas no primeiro ano. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada uma nova redução de 2%, até ao limite de 14%.

Os contratos de arrendamento que sejam iguais ou superiores a 5 anos e inferiores a 10 começam por pagar menos 5% de IRS, portanto, 23%. 

Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 usufruí, logo no primeiro ano, dessa mesma tributação. Há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos.

A localização da casa é outro factor a ter em conta. Se o seu objetivo é rentabilizar o seu investimento no imóvel, é importante que estude e analise quais as áreas onde pode tirar maior rentabilidade. Por exemplo, um dos locais mais óbvios para comprar casa é no centro de Aveiro, onde a procura é maior. No entanto, também a oferta será maior, há mais competitividade, portanto a rentabilização pode ser inferior. Se formos para a zona periférica e um pouco mais afastada da cidade, podemos ter uma rentabilização maior.

Ainda sobre contratos, é importante perceber o que se assina e o que está estabelecido neste. Deve sempre indicar qual é o prazo de arrendamento e se é renovado no fim desse prazo ou não, pois não esquecer que os contratos de arrendamento assinados a partir de 2019 e com duração inferior a três anos renovam de forma automática por outros três anos, caso nada tenha sido estipulado em contrário.

 

Rentabilidade do investimento imobiliário

E agora que já percebemos o que é preciso saber ter em conta para adquirir um imóvel como investimento, como percebemos se certo imóvel é ou não um bom investimento? Para isso é importante saber como calcular a Yield. 

 

A yield é uma taxa de medida de rentabilidade anual que compara as rendas obtidas por via de um arrendamento imobiliário com o preço de aquisição. É bruta porque não tem custos associados e nominal porque não descontos associados.

 

Yield = renda (anual)/valor do imóvel

Ou seja, representa o número de anos necessários para conseguir pagar o investimento inicialmente realizado através das rendas.

A Yield tem todavia as suas limitações. O facto de ser uma taxa bruta não tem em conta os custos, outro fator importante nos investimentos imobiliários, como o IMI, manutenções, entre outros. Há sempre uma parte da renda que vai para pagar estes custos. Também parte do princípio que o imóvel estará o ano todo ocupado, o que pode não acontecer, e não tem em conta as mais-valias futuras. Por último, não leva em linha de conta a possibilidade de recorrer a financiamento bancário, o que potencia a rentabilidade.

 

Reflexão pessoal

Investir em imobiliário está dependente de vários fatores e não há uma fórmula mágica para o investidor. É importante fazer as perguntas certas, tais como qual a rentabilidade que tem como objetivo ao investir em imobiliário, entre renda e ganho de capital, o que privilegia mais ou qual o prazo esperado do investimento. Tudo isto é importante para conhecer o seu perfil de investidor portanto a forma como vai investir.

É aqui que também entra o consultor imobiliário, um profissional que conhece o mercado e que o pode ajudar a escolher o seu próximo investimento. Precisa de ajuda? Fale comigo!

 

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